Как принять квартиру в новостройке: основные правила и нюансы

Приемка квартиры - не простая формальность. Во время процедуры не стоит торопиться подписывать акт приемки-передачи жилья. Предварительно нужно все тщательно проверить, ведь в противном случае права и интересы дольщика могут пострадать.

В статье расскажем, как правильно себя вести при приемке квартиры и на что обратить внимание для "успеха операции".

Что должен сделать застройщик после завершения строительства

После возведения нового дома и устройства коммуникаций девелопер должен:

Уведомить территориальный отдел Министерства строительства о готовности дома.
Пригласить комиссию, состоящую из представителей пожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической службы, для проведения экспертизы. Надзорные органы проверят помещения на соответствие требуемым параметрам.
Получить одобрение от государственных служб о том, что новостройка удовлетворяет всем установленным нормам.
Получить акт. Он выдается после прохождения вышеуказанным проверок.
Обратиться в администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Подать документы в Росреестр с целью присвоения новостройке адреса.

После этих действий застройщик может переходить к этапу передаче квартир дольщикам.

Приглашение

Первое, что должен сделать девелопер после получения всех разрешений, - сообщить будущим собственникам жилья о вводе дома в эксплуатацию и необходимости проведения процедуры приемки квартиры. Для этого направляется письмо почтой. Альтернатива - курьерская доставка с личным вручением.

На заметку! Также сейчас допускается отправка уведомлений на e-mail, указанный в ДДУ. Такое письмо должно быть заверено усиленной электронной подписью. При этом учтите, что уведомления посредством СМС-сообщений или по телефону не считаются официальным приглашением.

На отправку уведомления и получение подтверждения осведомленности дольщика о сдаче дома у строительной компании есть 7 дней. Будущий собственник, в свою очередь, должен согласовать с представителем застройщика дату и время приемки. На это отводится 60 дней. Если покупатель жилья не уложится в 2 месяца, то девелопер имеет право передать квартиру в одностороннем порядке без присутствия дольщика.

Приемка квартиры

Перед приемкой специалисты рекомендуют нанять строительного эксперта. Он выявит все недостатки, включая скрытые, и укажет их в дефектной ведомости. Такое право закреплено за строительными экспертами, согласно постановлению Правительства РФ № 442. В соответствии с заключением приемщика дольщик может потребовать от застройщика:

устранения дефектов;
снижения стоимости квартиры по ДДУ;
выплату компенсации, соразмерной цене исправления недостатков.

Обратите внимание! Приглашение стройэксперта поможет избежать затрат на устранение дефектов строительства. Поэтому это экономически выгодно. Более того, многие недостатки крайне затруднительно или вовсе невозможно выявить без наличия специальных знаний и инструмента, которые есть у приемщика. А он, как раз, проверит все, начиная от качества отделки и заканчивая уровнем радиации (если это предусмотрено договором между дольщиком и экспертом/экспертной организацией).

Этапы приемки жилья в новостройке

На процедуру приемки должны явиться застройщик и дольщик или их представители (при наличии таковых). Последние должны иметь при себе нотариально заверенную доверенность. На приемку также может приехать строительный эксперт и юрист (они часто работают в паре), который поможет с оформлением документов. Как только все участники процедуры будут на месте, можно начинать осмотр. Этапы контрольных и проверочных мероприятий мы представили в таблице.

Объект осмотра	Что и как происходит
Документы	Застройщик должен представить: - Акты, полученные у надзорных органов. - Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. - Кадастровый паспорт на квартиру. - Экспликацию. Кадастровый паспорт - это выписка из госкадастра, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для регистрации прав собственности и проведения сделок. **Экспликация представляет собой одну из важнейших частей ведомости, в которой указываются качественные, количественные и технические характеристики помещений. Также девелопер должен передать дольщику гарантийные талоны на счетчики, двери, окна (и другие элементы/устройства, на которые они положены).
Окна	Все оконные механизмы должны быть исправны. Важно проверить, как открываются и закрываются окна. Нередко на стеклопакетах присутствуют царапины, сколы, остатки цемента, монтажной пены. Если такое имеет место быть, то дефектные места помечаются специальным смываемым маркером. Также окна должны обеспечивать герметичное закрытие. Поэтому стоит убедиться, что с улицы не дует. В проверке в этом случае поможет зажженная свеча. Ею необходимо провести по периметру. Если пламя не будет отклоняться, то все в порядке.
Стены и потолки	Квартира может сдаваться в одном из трех вариантов отделки: черновой, предчистовой (или вайт-бокс) или чистовой. Подробнее о каждом из вариантов мы рассказали ниже. Проще всего принять квартиру с черновой отделкой. Куда сложнее - при чистовой. В последнем случае придется проверить буквально все, начиная от качества поклейки обоев или покраски и заканчивая дверными ручками.
Коммуникации	Необходимо проверить работоспособность системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции. Также следует уделить внимание электропроводке, выключателям и розеткам.
Площадь	Она должна соответствовать заявленной в ДДУ. Если площадь меньше, то дольщик имеет право потребовать компенсацию. если больше, то ему придется доплатить за лишние квадраты.

Помимо всего вышеупомянутого строительный эксперт дополнительно может проверить уровень шума, радиации и прочее. Здесь все зависит от договоренности между приемщиком и будущим собственником квартиры.

Черновая, чистовая отделка и вайт-бокс - в чем разница?

При черновой отделке дольщик принимает пустое помещение, в котором нет почти ничего. На полу может быть базовая стяжка. Стены часто не отделаны либо покрыты тонким штукатурным слоем из цементно-известкового раствора. К квартире с черновой отделкой подводят коммуникации: трубы канализации и водопровода - до стояков, электропроводку - до щитка. Также монтируют окна, входную дверь, радиаторы отопления.

Обратите внимание! Состав черновой отделки фиксируется в договоре ДДУ.

Предчистовую отделку также называют white box, что в дословном переводе означает "белая коробка". Она предполагает:

проводку коммуникаций;
установку радиаторов;
устройство стяжки пола;
выравнивание стен и потолков по маякам, нанесение шпаклевки;
монтаж входной двери, по договоренности - межкомнатных;
часто - централизованное остекление лоджии.

White box - промежуточный вариант между черновой и чистовой отделкой.

Чистовую отделку также называют финишной. Она включает все, кроме мебели. При устройстве чистовой отделки квартира будет готова к заселению и проживанию.

Документальное оформление факта приемки и наличия дефектов

Если с квартирой все в порядке и дольщика устраивает качество проведенных работ, то можно подписывать акт приема-передачи. Если же выявляются недостатки, то необходимо оформить дефектную ведомость. Это - законное основание для предъявления застройщику требования устранить недочеты. Альтернативные варианты - уплата компенсации или соразмерное снижение стоимости жилья.

Обратите внимание! На устранение дефектов у девелопера будет 60 дней. Если за это время он не справится, то можно готовить документы в суд для взыскания неустойки.

Если недостатки будут устранены, то стороны ожидает повторная приемка, которая проходит по тому же сценарию. После подписания акта приема-передачи застройщик выдаст дольщику ключи в установленный договором срок.

Оформление права собственности

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, дольщик уже может проживать в квартире. При этом полноправным собственником он еще не будет является. Поэтому ему необходимо пройти процедуру регистрации через отдел Росреестра или МФЦ. Для этого нужно посетить ближайшее отделение и представить следующие документы:

Паспорт будущего собственника (сособственников, если их несколько).
ДДУ.
Акт приема-передачи.
Договор ипотечного кредитования (если есть).
Квитанция об оплате госпошлины.
Свидетельство о браке (если будущие сособственники - супруги).
Свидетельство о рождении ребенка (детей) при выделении доли.

Срок выдачи документа, подтверждающего право собственности, при обращении в Росреестр - 7 дней, в МФЦ - 9.

Коротко о главном

Приемка квартиры - это не просто подписание акта приема-передачи. Это - ответственная процедура, в процессе которой важно внимательно осмотреть или даже обследовать помещения на факт наличия явных и скрытых дефектов. Если этого не сделать, то существует риск затрат, которые пойдут на исправление недостатков строительства за свой счет.

Для обеспечения 100% гарантии выявления всех недочетов можно пригласить строительного эксперта. Он исследует объект и внесет все недостатки в дефектную ведомость. Это - официальный документ, являющийся основанием требовать с застройщика: устранения дефектов, выплаты компенсации или соразмерного снижения стоимости квартиры по ДДУ. На устранение недостатков у девелопера будет 60 дней. После этого он обязан пригласить дольщика на повторную приемку.

После приемки квартиры необходимо зарегистрировать право собственности. Для этого нужно подготовить пакет документов и обратиться в Росреестр или МФЦ.