Оценка физического износа здания

Как бы хорошо не было построено здание, с течением времени оно будет подвергаться физическому износу. Причем процесс постепенной утраты первоначальных качеств конструктивных элементов начинается сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и начала его использования. В статье расскажем, что такое физический износ, как и кем он определяется и какие признаки свидетельствуют о начале процесса разрушения.

Физический износ представляет собой величину, отражающих степень ухудшения характеристик объекта. Это могут быть технические, эксплуатационные показатели, такие как воздухопроницаемость, теплоизоляция, прочность, устойчивость. Поскольку параметры, снижающие эксплуатационные и функциональные характеристики строения влияют на его стоимость, то оценку физического износа зачастую проводят перед продажей объекта, покупкой, арендой. Также это актуально при предстоящем ремонте или реконструкции. В этих случаях оценка состояния позволяет определить стоимость восстановительных работ, их необходимость и целесообразность проведения.

Обратите внимание! Определение степени износа помогает установить точную рыночную цену объекта недвижимости.

После аварий и стихийных бедствий появляется необходимость вычисления стоимости ущерба. Также важно определить возможность устранения образовавшихся повреждения и дальнейшей эксплуатации. Если здание будет признано не подлежащим восстановлению ввиду невозможности или нецелесообразности, то его признают аварийным, а в последствии снесут.

В ходе эксплуатации зданий и сооружений они подвергаются воздействию различных факторов, провоцирующих в большей или меньшей степени утрату первоначальных качеств. К таковым относятся:

• Природно-климатические. Например, повышенная влажность будет пагубно сказываться на деревянных и металлических конструкциях, подверженных коррозии. То же касается и атмосферных осадков. В результате наиболее "уязвимые" к данным факторам элементы будут постепенно утрачивать устойчивость, прочность и, как следствие, безопасность.
• Биологические. Например, грибки или плесень.
• Жизнедеятельность человека. Заселенность, различные нагрузки, оказываемые на здание, также будут способствовать физическому износу.
• Механические, динамические. К таковым относят вибрацию, воздействующую через грунт и ведущую к неравномерной усадке, и аналогичные факторы.
• Аварии, стихийные бедствия. Например, затопление или пожар принесут за собой множественные повреждения.

Нельзя не учитывать и естественное старение зданий и сооружений. Именно поэтому при оценке физического износа во внимание принимается и срок эксплуатации. Любые материалы и конструкции теряют первоначальные свойства и качества. Разница лишь заключается во времени и в интенсивности влияния неблагоприятных факторов.

Также на физический износ влияет тип конструкции, качество материалов, использованных при строительстве, своевременность проведения ремонтных работ.

Стадии износа здания всего две - поддающаяся устранению и неустранимая. Первая позволяет восстановить строения и предполагает ухудшение технических и/или эксплуатационных характеристик в той или иной степени. При второй стадии использование здания не представляется возможным, как и его ремонт/реставрация.

Общая степень физического износа указывается в процентах. В зависимости от этого показателя определяют состояние здания:

1. Хорошее (степень износа составляет менее 20%). Такая оценка присваивается объекта в случае отсутствия существенных повреждений и деформаций. При хорошем состоянии здания неисправности, как правило, легко и быстро исправимы.
2. Удовлетворительное (21-40% износа). При таком состоянии конструктивные элементы пригодны к эксплуатации и имеют повреждения, требующие малозначительного ремонта.
3. Неудовлетворительное (41-60%). Это значит, что объект непригоден к эксплуатации без проведения ремонтных работ.
4. Критическое (61-80%). При таком состоянии требуется замена несущих конструкций, пришедших в негодность. До этого момента использование здания не представляется возможным ввиду опасности.
5. Полное разрушение (81-100%). Означает, что объект не подлежит ремонту ввиду тотального разрушения конструктивных элементов.

Изменение (ухудшение) эксплуатационных и технических качеств объекта можно определить по следующим признакам:

• трещины, сколы;
• выпадающие кирпичи;
• отслоение штукатурки;
• образование высолов;
• промерзание;
• протечки;
• смещение плит и прочее.

В первую очередь специалисты изучают проектную документацию, определяют срок эксплуатации объекта, высчитывают процент естественного старения. Затем проводится комплексная экспертиза, которая помогает выявить повреждения, установить их объем, определить целесообразность устранения дефектов и рассчитать стоимость ремонтно-восстановительных работ.

Экспертиза проводятся путем визуального осмотра и инструментального обследования. На первом этапе специалисты выявляют видимые повреждения, их количество и объем. При этом используют простейшие инструменты: уровень, лупу, угольник, рулетку и прочее.

Во время инструментального обследования применяют специализированное оборудование. Например, склерометр, ультразвуковые приборы, тепловизоры и другие. Они позволяют выявить дефекты, не видные невооруженным глазом. Например, прочность бетона, уровень теплоизоляции, целостность и исправность инженерных коммуникаций. Инструментальному обследования подвергаются отдельные части и элементы строения: фундамент, кровля, перекрытия, перегородки, инженерные системы.

При инструментальном обследовании могут применяться неразрушающие и разрушающие методы. Первые не предполагают изменения целостности конструкций. Главная задача неразрушающего контроля сводится к оценке степени деформации несущих конструкций объекта, что позволяет понять, можно ли в дальнейшем его безопасно эксплуатировать. Разрушающие методы обследования, в основном, заключаются в заборе образцов для последующего исследования. В случае с оценкой прочности бетона это, например, высверливание кернов. После изъятия пробы она помещается под пресс. С его помощью определяется показатель сжатия, при котором происходит разрушение. Полученные данные должны соответствовать строительным нормам и проекту.

После проведенных обследований физический износ объекта рассчитывается путем сложения значений, полученных при оценке всех элементов. Затем специалисты производят расчет стоимости восстановительных работ, направленных на устранения повреждений и дефектов. Также эксперты вычисляют остаточный срок эксплуатации с учетом фактического износа и времени использования здания.

Согласно "Правилам оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)", нужно определять по формуле:
i=n
Фз = SUM Фкi x li
i=1, где:
Фз - физический износ здания, %;
Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Для определения физического износа конструкции, элемента или системы, имеющего различную степень износа отдельных участков используют формулу: i=n Рi
Фк = SUM Фi x –
i=1 Рк, где:
Фк - физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi - физический износ участка конструкции, элемента или системы,
%;
Рi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв. м или м;
Рк - размеры всей конструкции, кв. м или м;
n - число поврежденных участков.

Обратите внимание! Таблицы с показателями физического износа конструкций и элементов жилых зданий, количественной оценки и примерным перечнем необходимых работ представлены в "Правилах оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)".

Определение степени износа здания проводят экспертные организации, ведущие деятельность в сфере строительной экспертизы. Выбрав надежную, квалифицированную компанию, вы обеспечите проведение качественного независимого обследования, которое поможет в полной мере восстановить объект при минимальных затратах и продлить срок эксплуатации.

При выборе экспертной организации учитывайте:

1. Время работы на рынке. Помните, что опыт - один из ключевых показателей.
2. Репутацию. Положительные отзывы от клиентов - хороший знак.
3. Квалификацию сотрудников компании. Ведь это - залог качества и полноты обследования, оценки физического износа.
4. Наличие допусков и лицензий. Согласно требованиям законодательства, для проведения строительного обследования компания должна иметь документы, подтверждающие свою квалификацию и возможность оказывать подобные услуги.
5. Оборудование и технологии. Убедитесь, что в распоряжении организации есть современное оборудование, помогающее обеспечить высокое качество услуг при проведении строительной экспертизы.
6. Подход. Лучше, если организация выполняет весь спектр работ по обследованию зданий и сооружений.
7. Наличие гарантии. Надежная, зарекомендовавшая компания не станет избегать ответственности.
8. Цены на услуги. Подозрительно низкая стоимость - повод задуматься.

Пребываете в поисках надежной экспертной организации с опытными специалистами? Обращайтесь в "Стройцентр"! "Строцентр"! Мы работаем на рынке строительной экспертизы и контроля уже 25+ лет, в течение которых провели свыше 550 обследований разного назначения и накопили огромный опыт реализации подобных работ. В нашей копилке - сотни отчетов, 100% из которых были приняты Ростехнадзором. В среднем в течение года мы обследуем 1 млн.+ м2, оказывая ряд услуг:

• производим экспертизу зданий и сооружений;
• делаем расчет конструктивных элементов;
• проводим обмерные работы;
• осуществляем геологические обследования и геодезические изыскания.

А еще, разрабатываем сметную документацию, производим 3Д-сканирование, мониторинг состояния и оказываем помощь в приемке квартир.

Почему именно мы:

• обследуем объекты любой сложности;
• имеем большой штат сотрудников, инженеров, состоящих в НРС по стране;
• оперативно выезжаем даже в самые удаленные регионы;
• предоставляем комплекс услуг: лабораторные исследования, геодезия, геология, обмерные работы;
• ведем деятельность в сфере капитального е строительства объектов недвижимости с 2001 года;
• знаем все нормы, стандарты и ГОСТы и четко им следуем;
• имеем собственные проверенные инструменты.

Звоните: + 7 (800) 511-48-90 и получите бесплатную консультацию специалиста! Также вы можете оставить заявку на сайте. Эксперт свяжется с вами в ближайшее время и предоставит исчерпывающую информацию по услугам компании и актуальным ценам.